進入2016年以來，如果說有什么最能撥動中國人 心弦的東西？那么無疑就是一路走高的房地產，隨著3月25日滬深各地房地產新政的實施，這輪房價正在由高燒轉向觀望。在高燒中最引人注目的也許還不止是房 價，而是房價中毅然挺立的學區房。而北京市一紙多校劃片的新政，竟然在房地產市場中引起軒然大波，在不少城市學區房的價格會超過普通住宅價格多倍不止，學 區房似乎已經成為中國家長心目中難以言說的痛。

      縱觀全國，如果說有什么能夠牽動所有家長的心的話，恐怕只有兩個房子與教育，這兩大歷史性命題可謂是中國父母最舍得花錢的兩件事，當這兩件事的結合體學 區房出現在中國家長面前的時候，愿意付出天價也就是不難理解的事情了。每到三四月份，中小學招生入學季的來臨，就會引起各大媒體爭相報道學區房的熱潮，學 區房的價格也一路飆升，在北京46萬/平的神話學區房已經成為大家司空見慣的常態，在上海用數百萬元購買只有十幾平的老公學區房也是尋常之事。在大多數中 國家長的心目中，學區房早就與高不可攀的價格畫上了等號，并逐漸演變成為綁架中國家庭的頭等難題。

      那么學區房的背后到底是什么？

       從經濟學的角度來說，教育一直被作為一種公共品或半公共品來看待，但是教育卻是一種最為特殊的半公共品，它既沒有公共品的非競爭性特征，也難以具備公共 品的非排他性特征，因此，在中國將教育作為社會公共產品來提供其實是并不現實的。由于中國的教育資源分布并不均衡，大量的優質教育資源被集中在少數的城市 與區域內，而中國中小學入學又是采取就近入學劃分學區的制度，在這樣的基礎上，依托于教育資源的學區房就應運而生了。

       其實學區房的價格可以用一個簡單的公式來表示：

      學區房價格=所在區域的房地產區位價格+所在學區的教育資源溢價

       以上海一套均價8萬左右的老公學區房為例，與其區位相當的非學區老公房價格平均在3-4萬，那么學區房的所在學區教育資源溢價就是4萬元左右，一套40 平左右的老公房，家長就必須為其多支付160萬元以上，這種教育資源溢價就等于上海的父母要多花一百多萬購買了一個優質小學的學籍。以市場的供需理論來 說，過高的價格會導致需求量的下降，所以只要學區房價格高過了市場的均衡底線，那么學區房降價也就成為可能了。但是實際上卻完全不是這樣，由于中小學優質 教育資源的稀缺性，再配合現行的中小學教育體制，所有的購房家長都認為優質學校的入學名額是一個持續性增值的過程，并不存在價格下降的預期，這就意味著學 區房將會是最增值保值抗跌的風險投資品，學區房的價格上漲也就成為一種社會的共識性預期。

      學區房的潛在高風險

       第一，學區房的存在嚴重扭曲了家庭的消費行為。具體來說，影響學區房價格公式的前半部分價格是由市場決定的，在這個部分影響房地產價格的因素多是交通的 便利程度、其在城市中所處的地理區位、周圍商業綜合體的數量及生活便利程度、周圍公共基礎設施完備程度、以及居住環境的良好程度等等。這些因素很大一部分 都是由市場決定的，并不會輕易的發生改變，但是由于學區房的存在，不少家庭的購買行為就發生了扭曲，由關注上述的影響因素，轉變為一點，只關心與房子所帶 來的優質教育資源。因此，很多的父母購置學區房都會選擇環境最差、最小、最不適宜居住的房子，因為這些房子價格相對較低，并且容易轉手，等孩子長大不需要 學區之后，還可以加價賣給下一輪適齡兒童的家長。

       第二，學區房的高價是畸形的教育資源資本化。在英美等主要發達國家，其地方政府的收入來源主要是源于房產稅等不動產稅收，因此，政府就會有意識的將教育 資源投入的更為平均，甚至會將一半以上的財政收入投資于地方教育，從而帶動區域整體教育水平的提升，而教育水平的提升則會直接帶來相應轄區房地產價格的提 升，從而政府可以從房地產上收到更多的稅收，從而進一步提升教育水平，形成了一種良性的教育資源資本化循環。但是反觀中國，中國的教育都是由財政直接劃撥 資源，并且投入資金較少很難做到教育平均化，因此各地會出現了省級示范學校，市級重點學校，區級重點學校等現象，這些學校的存在往往會得到更多的教育資源 投入，但是由于這種模式的投入不均，讓教育資源的資本化變得畸形，導致了教育上的高峰與洼地，必然會引發直接的市場行為，其外在表現就是有優質資源的學區 房成了香餑餑。

       但是，這兩個分析有一個關 鍵性的要素，那就是“學區房=入學名額”這個等式不能變，一旦教育主管部門的政策有變，或者學區房的劃分標準調整，那么這個等式邏輯就會被瞬間逆轉，本來 一個必然會保值增值的房地產投資，就會演變成為一種高風險投資，誰都不能保證會成為最后一個接盤者。但我們發現的是，大部分教育主管部門對學區的態度是明 確的，越來越多的教育主管部門開始使用多校劃片，學區資源整合的手段，可以說，多校劃片將會成為一種長期趨勢，未來學區的搖號式入學將會變得普遍，在這樣 的情況下，學區房購買的風險性就會與日俱增，雖然學區房依然意味著一個可能去好學校的搖號資格，但是其內在的風險卻是不言而喻的。

       如果說中國房地產存在泡沫的話，那么學區房無疑是其中風險最高的泡沫之一，未來學區房會不會成為第一個破滅的房地產風險，值得廣泛的關注。